אחריות בנק מלווה פרויקט בניה כלפי הרוכשים

* עו"ד גיא יעקב

09/01/2012

בית משפט השלום בחיפה (ת.א. 13231/00 בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ נ' יגאל פישטי פרדי ואח') דחה ביום 4.12.2011 תביעה כספית של הבנק נגד ערבים למשכנתא שניתנה כנגד רכישת דירה בפרויקט בניה אותו ליווה הבנק, תוך שהוא מקבל את הטענה כי הבנק התרשל בליווי הפרויקט ובפרט כאשר לא הנפיק לרוכשים ערבויות בהתאם לחוק המכר.

הרקע לתביעה

ביום 20.02.97, נטלו בן אברהם עופר ובן אברהם סמדר (להלן: "החייבים") מן הבנק הלוואה בסכום של 340,000 ₪. הנתבעים, פרדי יגאל, ירדנה שלושי ושרה אילן, חתמו על כתב התחייבות וערבות, בהם התחייבו לשלם לבנק כל סכום שהחייבים יחויבו בו. החייבים לא עמדו בתשלומיהם וביום 30.05.99 נפתחו הליכי הוצאה לפועל כנגדם למימוש משכנתא שבה שועבדה דירתם לטובת הבנק לצורך הבטחת ההלוואה. לאחר מימוש הדירה ומיצוי הליכי ההוצאה לפועל נגד החייבים הוגשה תביעה כספית נגד הערבים.

בבקשת הרשות להתגונן טענו הנתבעים כי בניגוד לסעיף 12 לחוזה המכר, רוכשי הדירה לא קיבלו ערבות על-פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה - 1974 כנגד כל סכום אותו שילמו לחשבון הבנק. עוד טענו הנתבעים כי הרוכשים לא קיבלו מעולם את החזקה בדירה,עקב קשיים כלכליים אליהם נקלע הקבלן, ולפיכך לא יכלו לממש את ערבות חוק המכר, לו היתה ניתנת. אי מסירת הדירה היא שגרמה, לטענת הנתבעים, למצב הכלכלי הקשה של החייבים שנאלצו לשלם במקביל גם דמי שכירות וגם את תשלומי המשכנתא. הרוכשים הוסיפו כי לו נתן הבנק ללויים ערבות על-פי חוק המכר, לא היו נקלעים למצבם וכי הבנק התנהג התנהגות פסולה בכך שנמנע מלדאוג שהערבות תינתן להם. לטענתם הקבלן הפנה אותם בעניין זה לבנק והאחרון הפנה אותם לקבלן וחוזר חלילה.

הנתבעים הערבים למעשה ניזונים בהגנתם מטענות הרוכשים לעיל, שכן על-פי סעיף 7(א) לחוק הערבות, תשכ"ז -1967, "כל טענה שיש לחייב כלפי הנושה בקשר לחיובו עומדת גם לערב".

הכרעת בית המשפט

בית המשפט סקר בפסק דינו את מערכת היחסים הנלווית לליווי פרויקט בניה, תוך שהוא מציין כי במערכת שכזו מירב הכוח וההשפעה על הפרויקט מצוי בידי הבנק, אשר שולט על קצב הזרמת הכספים וכד'. כן צוינה העובדה כי רוכשים פוטנציאליים נמוטים להסתמך על הבנק כאשר ישנו הליך ליווי, כיוון שאז הפרויקט נראה יותר "אמין" העיני הרוכש.

בית המשפט קבע כי בנסיבות העניין ולפי הוראות החוק, יש לראות את רוכשי הדירה כלקוחות הבנק, על אף שלא התקיימה בין הצדדים מערכת יחסים ישירה.

לאחר סקירת הראיות בתיק קבע בית המשפט כי לאור המסקנה ההגיונית המתחייבת היא כי הוסכם בין הקבלן לבנק כי תינתנה ערבויות בנקאיות לרוכשי הדירות, אולם הבנק בסופו של יום לא הוציאן. ולו הוציאן, הרי יש לזכות את חשבון ההלוואה בסכום הערבות. לאור זאת, הורה בית המשפט על דחיית התביעה תוך חיוב הבנק בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪.

* הכותב הינו בעל משרד עו"ד העוסק בתחום דיני בנקאות והוצאה לפועל.