שערוך שווי עסקת מקרקעין על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה

* עו"ד אסף גסטפרוינד

בפסק דין אשר ניתן ביום 17.05.09 בת"א 3119/01 יגאל אברג'יל ואח' נ' ששון דרגן ואח', קבע ביהמ"ש המחוזי בירושלים, מפי כבוד סגן הנשיא דוד חשין, כי במקרה בו הסכם מקרקעין אינו קובע מנגנון לחישוב ריבית והצמדה, יש לחשב את הריבית עפ"י חוק פסיקת ריבית והצמדה.

פסק דין זה עניינו בעסקת מקרקעין. התובעים מבקשים מבית המשפט לאכוף על הנתבע 1, ששון דרגן (להלן - ששון), את ההסכם שנחתם ביניהם, לקבוע כי ששון הפר את החוזה עימם וכי הם זכאים לפיכך לקזז את נזקיהם מיתרת הסכום החוזי שהם חבים לו ולתשלום נזקיהם שמעבר לסכום הקיזוז, וכל אלה כפי שיפורט להלן.

התובעים טוענים כי ששון הפר את החוזה עימם שלוש הפרות יסודיות: באי המצאת אישורים על תשלומי מס שבח ויפויי כוח מטעמם של כל האחים; באי מסירת החזקה בנכס עד ליום 1.9.94 כשהוא נקי מכל אדם וחפץ וזכות צד שלישי; ובאי רישום הזכויות בנכס על שמם (ואף לא על שמו, את החלק שרכש מאחיו). לפיכך, לטענתם, היו זכאים לדחות את מועדי התשלום. לדבריהם, ההפרות גם מקנות להם זכות לפיצויים מוסכמים או לחלופין לפיצויים בגין הנזק הממשי שנגרם להם עקב העיכוב בבניה. לטענתם, ששון הוא שגרם במעשיו ובמחדליו להליכים המשפטיים ולהימשכותם, בסרבו לשלם בעיתו לאחיו אליעזר את הסכום הזניח של 15,000$, ובשל כך שלא שילם עד היום לאחותו כרמלה ולאחייניותיו. לדבריהם, ההסכם עימם לא בוטל אלא בכתב ההגנה המתוקן, והם זכאים לאכיפתו. התובעים טוענים נגד שיערוך חובם.

ששון טוען לעומתם, כי לא הפר את ההסכם עימם: מס השבח לא שולם לנוכח אי הוודאות באשר להסכם עקב תביעת האחים, ואת יפויי הכוח היה עליו למסור לפי סעיף 8 להסכם רק עם תשלום מלוא התמורה; הרישום על שמם של התובעים מותנה בתשלום כל התמורה; את החזקה בנכס מסר להם ביום 7.4.94 כשהוא נקי מכל אדם חפץ וזכות של צד שלישי, ומשלא מימשו אותה פלש אליעזר, והמתפללים בעקבותיו, לנכס. לדבריו, משלא הפר את ההסכם עימם הם אינם זכאים לפיצויים המוסכמים, שבכל מקרה גבוהים מדי, וגם לא לפיצויי נזק, באשר הם הרוויחו מעליית ערכו של הנכס. לטענתו, משלא שילמו לו, הם שהפרו את ההסכם עימו. הודעת הקיזוז שמסרו לו מהווה, לדבריו, הפרה של ההסכם, שזיכתה אותו בביטולו, ואין לאכפו, ובכל מקרה אין להורות על כך מבלי לשערך את התמורה. לטענתו הוא זכאי לפיצויים מוסכמים ולפיצויים בגין הנזקים שנגרמו לו.

שאלה מרכזית לצורך ההכרעה היא שאלת טיבם של חיובי הצדדים, והם, בעיקרם, החיובים שבסעיפים 5 ו- 6 להסכם (סעיף 8 להסכם איננו רלוונטי, כטענת התובעים).

שלושה הם סוגי החיובים החוזיים: חיובים עצמאיים, לפיהם צד חייב בביצוע חיובו ללא קשר לביצוע החיוב ע"י הצד השני; חיובים מותנים בהם עוסק סעיף 43(א)(2) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן – חוק החוזים הכללי), ולפיהם מותנה ביצועו של חיוב בביצוע מוקדם של החיוב הנגדי; וחיובים שלובים, בהם עוסק סעיף 43(א)(3) לחוק, שאותם יש לקיים בד בבד (ראו ע"א 765/82 משה אלתר נ' יחזקאל אלעני, פ"ד לח(2) 701, בפיסקה 8).

בסיטואציה של חיובים שלובים, צד להסכם איננו חייב לקיים את חיוביו קודם שהצד האחר יהיה נכון לקיים את חיוביו שלו, ואין נדרש קיום בפועל (כדי למנוע מעגל שוטה). נדרשת נכונות הדדית של הצדדים לקיים את חיוביהם. הנכונות הנדרשת איננה אך נכונות נפשית אלא אף מעשית, "נדרשים הן רצון והן יכולת בפועל לקיום החיוב" (ג' שלו דיני חוזים – החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, תשס"ה-2005, בעמ' 457; ההדגשות הוספו). על הצד התובע בגין הפרת ההסכם "להראות שהוא מצדו היה מוכן ומסוגל לקיים את החיוב המקביל שהיה מוטל עליו" (פרידמן וכהן, חוזים, כרך ג, בעמ' 90; ההדגשה הוספה).

לאור הקביעה כי ששון לא הפר את חיוביו על פי ההסכם, הרי שהודעת הקיזוז של התובעים שניתנה בינואר 99' והסתמכה על הפרת החיובים על ידי ששון, ניתנה שלא כדין. דינה של הודעת קיזוז שניתנה שלא כדין, כדין הודעת ביטול שניתנה שלא כדין, והיא מהווה הפרה של ההסכם (ראו מנחם מאוטנר, "קיזוז", בתוך דיני חיובים – חלק כללי, בעריכת דניאל פרידמן, תשנ"ד-1994, 462, 475).

משמדובר, כאמור, בחיובים שלובים, הרי משעה שששון לא היה מסוגל באותה עת לקיים את חיוביו הוא על פי ההסכם - להמציא יפויי כוח מטעמם של כל האחים וכן אישור על תשלום מס שבח – הרי שגם התובעים לא הפרו את ההסכם עימו. לפיכך, הודעת הביטול ככל שניתנה על ידו ניתנה שלא כדין.

משעה שההסכם עומד בתוקפו, נשאלת עתה השאלה האם וכיצד יש לשערכו?

לאור כל האמור לעיל, בית המשפט לא קיבל את טענתו של ששון כי יהיה זה בלתי צודק בנסיבות העניין לאכוף את ביצוע ההסכם. את ההשלכות שהיו לחלוף הזמן ניתן לרפא באמצעות שערוך המחיר החוזי (ראו ע"א 4161/91 מירי עטיה נ' רפאל אור, פ"ד מז(3), 366, בפיסקה 6).

נשאלת עתה השאלה באיזה אופן ייעשה השערוך. על פי ע"א 391/88 מנהל עזבון המנוח פיכטנבוים נ' זלישניק, פ"ד מו (4) 311, מקום שנקבע בחוזה מנגנון מוסכם לשערוך, הוא המנגנון שיופעל (עמ' 318). ברם, בניגוד לטענת התובעים בהסכם לא נקבע מנגנון של שיערוך. התובעים מפנים לסעיף 13 להסכם. ואולם, כל שנאמר בו הוא כי תשלום ששולם ע"י אחד הצדדים, שהיה חייב בו צד אחר, יחזירנו האחרון כשהוא צמוד ל דולר. הסעיף דן אפוא במקרה ספציפי, של החזרת תשלום, והוא איננו קובע מנגנון של שיערוך, וודאי שלא מנגנון של שיערוך למקרה של אי ביצוע ההסכם מאז שנת 94'.

מעבר לכך ששיערוך הנכס נעשה בדרך של הצמדתו למדד ובתוספת ריבית כחוק (כפי שביקש ששון בכתב הגנתו המתוקן), הרי שבכל מקרה לא היה ניתן לקבל את טענתו של ששון לעליית ערך הנכס לאור המגמה להתיר תוספת של אחוזי בניה באזור, עליה הצביעה האדריכלית אילנה רובין. זאת משום שלא הוצגה ולו תכנית אחת שבה אושרה תוספת כזו.

סוף דבר: התביעה לאכיפת ההסכם התקבלה בכפוף לשיערוך כאמור לעיל. התביעה לפיצויים נדחית. אין צו להוצאות בין התובעים לבין הנתבע 1.

* "הכותב הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי דין המתמחה בייצוג והופעה בבתי משפט".

אין המאמר דלעיל מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי.